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Berliner Mietendeckel-Rechner

Erfahre mehr über Berlins Mietendeckel und wie er sich auf deine Miete auswirkt.

So wirkt sich Berlins Mietendeckel auf deine Miete aus:

Mietendeckel anwendbar
Grundmiete pro m² ?

Besonderheiten des Objekts

Aufschlag pro m² bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Qualität der Wohnlage ?
Anpassung an die Qualität der Wohnlage pro m²
Zuschlag für hochwertige Merkmale pro m² ?

Teilsummen

Grundmiete pro m² inkl. Besonderheiten
Möglicher Zuschlag pro m² ?

Vormieter*in

Grundmietendeckel auf Vormieter*in Basierend
Mietendeckel auf Vormieter*in Basierend

Endsummen

Mietendeckel pro m² (kalt)

Mietendeckel Endsumme (kalt)

Monatliche Ersparnis

Alle Angaben sind ohne Gewähr und stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar.

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Etwas Hintergrundwissen —

Berlin Mietendeckelrechner

Was ist der Mietendeckel in Berlin?

(Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin)

Berlin betritt mit dem Mietendeckel juristisches Neuland.
Berlin hat momentan um die 3,7 Millionen Einwohner, jährlich steigt die Bevölkerung um etwa 40.000 Menschen. Nach dem aktuellen Mietspiegel der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es für diese Menschen 1.906.400 Wohnungen. Der Großteil davon sind Mietwohnungen, etwa 1,6 Millionen, dies macht einen Anteil von 85 % aus.

Inkrafttreten —

Sobald das Gesetz im Amtsblatt veröffentlicht sein wird, tritt es auch in Kraft. Kommt es bei der Abstimmung nicht zu weiteren Ergänzungen oder Änderungen, würde der Gesetzestext voraussichtlich im Februar im Amtsblatt erscheinen – und damit gelten. Ab diesem Zeitpunkt werden rückwirkend zum Stichtag am 18. Juni 2019 die Mieten von fast 1,5 Millionen Berliner Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren.
Wird im Folgendem von Miete gesprochen, ist die Nettokaltmiete gemeint, d.h. ohne die Betriebskosten und ohne Heizung- und Warmwasserkosten.

Durchschnittliche Miete —

Im Durchschnitt zahlt der Berliner im Vergleich zu Hamburg und München noch niedrigere Mieten. Dort sind die Mieten traditionell schon länger auf einem hohen Niveau.
Bundesweit sind die Mieten, aber auch die Preise für Immobilien, stark angestiegen. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung spricht davon, dass die Mietspiegelmieten in den letzten fünf Jahren um 18,1 % bzw. jährlich um durchschnittlich 3,3 % gestiegen sind. Die Angebotsmieten haben sich in den letzten fünf Jahren sogar um 30,5 % bzw. 5,5 % jährlich erhöht. Das Problem für die Berliner liegt vor allem bei den Neuvermietungen, hier liegt der Durchschnitt der Nettokaltmiete bei 10 €/m². Während die Mieten stark anstiegen, hat sich jedoch das Einkommen der Berliner kaum nennenswert erhöht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat errechnet, dass bei Neubezug einer Wohnung mittlerweile 44 % des Haushaltnettoeinkommens aufgewendet werden müssen. Um allzu raschen Veränderungen der Stadtgesellschaft entgegen zu wirken und soziale Ungleichheiten zu verhindern, will die momentane Regierung in Berlin nun den Mietendeckel einführen.

Um dem Trend des rasanten Mietenanstiegs entgegen zu wirken, dürfen Vermieter mit Inkrafttreten des Gesetzes bei einer Wiedervermietung nicht mehr verlangen als vorher. Die Obergrenze liegt bei 9,8 €/m² (s.Tabelle). Diese Mietobergrenzen sollen ausgehend von einem Zeitpunkt bestimmt werden, als der Berliner Wohnungsmarkt noch nicht in Schieflage geraten war - der Senat nimmt dafür die Zahlen von 2013.

Wann darf der Vermieter die Miete doch erhöhen? —

Der Mietendeckel gilt für 1,5 Millionen Wohnungen (von den insgesamt 1,9 Millionen in Berlin). Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren. Dazu zählen auch Dachgeschosswohnungen, die nachträglich auf das Haus gesetzt wurden. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 €/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 € auf bis zu 5,02 €/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.
Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Eine weitere Ausnahme bilden Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese können 10 % teurer vermietet werden.

Die genaue Auswirkung auf deine Wohnung kannst du mit unserem Mietendeckel-Rechner einfach ausrechnen. Der Mietendeckel-Rechner funktioniert für alle Wohnungen im Berliner Stadtgebiet.

Die Vermieter können ab 2022 die Mieten um 1,3 % erhöhen, damit die Inflation aufgefangen wird. Die Miete muss allerdings weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegen. Diese Regelung wird auch als atmender Deckel bezeichnet.
Modernisierungskosten dürfen weiter auf den Mieter umgelegt werden, allerdings nur 1 € pro Quadratmeter pro Monat. Zu anerkannten Modernisierungen zählen Maßnahmen zu denen der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet ist. Des weiteren gelten Maßnahmen: zur Wärmedämmung, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Heizanlagenaustausch, zum Aufzugsanbau oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit.

Die Abwälzung von Kosten, die durch Luxussanierungen entstanden sind, ist ausgeschlossen. Andere Modernisierungsumlagen müssen vorher bei den zuständigen Ämtern gemeldet werden. Förderprogramme gibt es für Vorhaben, die die Barrierefreiheit fördern oder energetische Bauarbeiten umfassen.

Fordert der Vermieter eine Miete deutlich über dem Oberwert, kann auch eine Absenkung der Miete beantragt werden. Diese Regelung wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam. Richtwert ist der Mietspiegel aus dem Jahr 2013 (s.Tabelle). Um gegen zu hohe Mieten vorgehen zu können, muss der Oberwert um 20 % überschritten werden.
Die Mieten lagen 2013 zwischen 5,95 und 9,80 €/m² bei normal ausgestatteten Wohnungen (mit Sammelheizung und Bad). Auf diese Werte dürfen noch einmal 13,4 % draufgelegt werden, weil davon ausgegangen wird, dass das Einkommen seitdem entsprechend gestiegen ist.
Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent/m², für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent/m² abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent/m² aufgeschlagen.

Wie kann ich als Mieter gegen hohe Miete angehen? —

Zumindest bei rund 1,5 Millionen Mietwohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, kannst du bei Wuchermieten aktiv werden. Richtwert ist der Mietspiegel aus dem Jahr 2013 (s.Tabelle). Um gegen zu hohe Mieten vorgehen zu können, muss der Oberwert um 20 % überschritten werden. Geltend machen könnt ihr diesen Absenkungsanspruch aus juristischen Gründen erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich im November 2020.
Die Mieten lagen 2013 zwischen 5,95 und 9,80 €/m² bei normal ausgestatteten Wohnungen (z.B. wenn du mehr als 7,14 € Miete zahlst, wenn deine Mietobergrenze bei 5,95 € Miete liegt, ist deine Miete zu hoch).
Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent/m², für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent/m² abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent/m² aufgeschlagen. (Die Lageeinordnung wird demnächst veröffentlicht.)

Eigentlich sollten die Berliner Bezirksämter dafür sorgen, dass Vermieter in Zukunft keine überteuerten Mieten verlangen und die Mieten für die kommenden fünf Jahre eingefroren werden. Dies wurde nun geändert. Aus dem Mietendeckel wird damit ein Verbotsgesetz.
Damit deine Miete gesenkt wird, musst du nach dem momentanen Stand nun selber juristische Schritte gegen deinen Vermieter einleiten. Die Bezirksämter können dir Auskunft geben, welche Mieterhöhungen gesetzeskonform sind, und welche nicht.

Staffelmieten —

Auch Staffelmieten sind nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr rechtswirksam.
Versucht der Vermieter nach dem 18.06.2019 die Mieten zu erhöhen, in dies nach dem Berliner Senat nicht rechtsgültig.
Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 € verhängt werden.

Mietspiegel von 2013 —

Datum Miete (€)
Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,45
Bis 1918 mit Sammelheizung oder Bad 5,00
Bis 1918 ohne Sammelheizung und Bad 3,92
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,27
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder Bad 5,22
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und Bad 4,59
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und Bad 6,08
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder Bad 5,62
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und Bad 5,95
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und Bad 6,04
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und Bad 8,13
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad 9,80
Lage Lage-Zuschlag Ausstattungs-Zuschlag
Einfach -0,28 €/m² +1 €/m²
Mittel -0,07 €/m² +1 €/m²
Gehoben +0,74 €/m² +1 €/m²

Gegenwind —

Momentan ist es noch strittig, ob das Bundesland Berlin so stark in das Mietrecht eingreifen darf. Berlin ist das erste Bundesland, das einen Mietendeckel beschließt und betritt damit Neuland.
Eine Reihe von Gutachten kommen zu unterschiedlichen Einschätzungen. Ein Hauptkritikpunkt lautet: Das Land Berlin habe nicht die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung. Kritisiert wurde auch, das nachträgliche Absenken der Mieten sei ein Verfassungsverstoß.
Der Mietendeckel gilt als Eingriff ins Eigentum, das vom Grundgesetz stark geschützt wird. Einige Juristen denken daher, dass das Berliner Gesetz gegen die Verfassung verstößt. Oppositionsparteien (CDU) haben bereits angekündigt vor dem Bundesverfassungsgericht zu klagen, auch Branchenverbände wollen sich anschließen.
Oppositionsparteien (CDU, FDP, AfD) haben bereits angekündigt vor dem Bundesverfassungsgericht zu klagen, auch Branchenverbände wollen sich anschließen.

Der Berliner Mieterverein rät daher Mieten, die in Bezug auf das neue Gesetz nicht gezahlt wurden, auf dem Konto zurück zu halten.



Stand: 11.02.2020